[Banque des territoires] Quelles perspectives du logement social à 40 ans ?

Comme chaque année, depuis 7 ans, la Banque des Territoires publie son analyse du secteur du logement social. Cette nouvelle édition 2020 a l’ambition de présenter une projection à 40 ans de la situation financière du logement social à l’échelle nationale.

A noter : cette analyse intègre les profondes transformations subies par le secteur du logement social depuis 2017 mais également les effets prévisibles du 1er confinement suite à la crise sanitaire. Les perspectives présentées restent très sensibles aux hypothèses retenues par l’étude, celles-ci étant arrêtées à août 2020, et ne prévoyaient pas le second confinement que nous connaissons aujourd’hui.

Quelle situation du Logement Social en 2018 ?

• Une croissance légèrement moindre du parc en 2018 : + 0,9%
• Un quart des organismes soumis à l’obligation de regroupement
• Un auto-financement global qui diminue de 1,8 points de loyers (13,5 contre 15,3 en 2017)
• Un potentiel financier quasiment stable parce que les bailleurs ont réagi à la baisse de l’auto-financement en réduisant leurs investissements et parce que le potentiel financier a été soutenu par le prêt de haut de bilan de la Banque des Territoires bonifié par Action logement.
• Un coût de construction accru en raison notamment de la hausse de TVA (loi de finances 2018)

Quelles prévisions à 40 ans ?

L’analyse présentée montre que le secteur serait globalement en mesure, à long terme, de stabiliser la production et la rénovation des logements sociaux. L’approche globale et nationale peut sembler rassurante.

Toutefois, cette prospective se heurte, dans le contexte national et régional que nous connaissons aujourd’hui, à trois limites majeures :

• La non-prise en compte de la deuxième période de confinement et des freins qu’elle est susceptible, à nouveau, de générer dans la filière de la construction et de la rénovation (sur toute la chaîne de production : des études à la livraison).
• La non -prise en compte de l’hétérogénéité des situations financières des bailleurs (cf : graphique n°15 de l’étude) et des contextes territoriaux qui peuvent rendre les conditions de développement et/ou transformation du patrimoine plus difficilement soutenables sur le plan financier. De nombreux territoires, dits détendus, mais à très fortes tensions sociales, auront probablement besoin de trouver un modèle économique différencié pour permettre à leurs opérateurs de continuer à assurer le service rendu aux territoires à la hauteur des besoins.
• La non-prise en compte des effets de moyen terme de la crise sociale et économique annoncée sur les risques locatifs (capacité financières des locataires Ménages/Commerçants) et donc les recettes locatives des bailleurs, dans une région comme celle des Hauts-de-France qui connaît déjà un des taux de pauvreté les plus importants du territoire national.

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