L’URH Hauts-de-France, porteuse des préoccupations des bailleurs auprès des pouvoirs publics

Le 13 juillet dernier, l’URH a remis sa traditionnelle note d’information au Préfet de Région, afin de l’alerter sur les enjeux actuels des bailleurs sociaux et les difficultés qu’ils rencontrent en Région. Cette action permet de dresser une vue d’ensemble des problématiques actuelles auxquelles les bailleurs sociaux des Hauts-de-France sont confrontées.

Ce mois-ci, nous avons décidé de mettre en avant la question des ENJEUX RELATIFS A LA PRODUCTION DE LOGEMENTS

Si les bailleurs sociaux partagent tous la volonté d’augmenter la production de logements en région (ambition régionale d’atteindre les 10 000 agréments à fin 2022 fixée par le Préfet), pour répondre à une demande forte exprimée et en progression continue, ce volontarisme partagé est toutefois aujourd’hui freiné pour trois raisons principales : 

Malgré l’allégement du contenu du dossier de demandes d’agréments, les bailleurs restent vigilants à déposer des dossiers « sécurisés » (une fois les permis de construire instruits ou une fois les retours d’appels d’offres effectués).Un simple plan de financement n’est pas suffisant à leurs yeux, cette option engendrant un risque financier car susceptible de les contraindre à prendre en charge des écarts éventuels sur leurs fonds propres. Nous constatons par ailleurs que l’ingénierie financière qui ne s’est adaptée ni à la tension foncière, ni à l’évolution des coûts de construction, ni à l’inflation (la crise des matériaux impacte fortement la capacité des organismes à finaliser les opérations, négociation des prix de VEFA devenue très compliquée avec les promoteurs, …). Enfin, les délais de concertation locale de plus en plus longs avec des élus et leurs services freinent également les demandes d’agrément (existence de freins techniques au dépôt de dossiers au regard des pratiques de services instructeurs).

Pour ces raisons, nous souhaiterions voir évoluer les indicateurs suivis par l’Etat dans le cadre de son outil de pilotage régional qui ne comprend, pour le moment, qu’un seul indicateur (celui de l’agrément) qui ne permet de qualifier avant tout que l’activité des services instructeurs : il serait tout à fait utile de l’enrichir d’autres indicateurs permettant de qualifier l’activité en amont de l’agrément.

L’impact de l’évolution des coûts de matériaux : Les bailleurs sociaux participent activement à l’ensemble des cellules régionales et départementales du BTP réunies en Hauts-de-France par les Préfets. Les difficultés sont nombreuses (sollicitations par les entreprises pour renégocier les marchés ; tensions particulières sur certains matériaux comme le bois, l’acier, le béton) et les surcoûts constatés sont de plus de 10% sur les coûts des travaux. La quasi-intégralité des organismes sont impactés par l’augmentation des coûts susceptible de générer des modifications de programme, voire un décalage des opérations…Pour cette raison, l’URH travaille actuellement à la construction d’un outil de calcul global permettant d’objectiver l’impact réel de la crise des matériaux sur la capacité de production des organismes. On peut d’ores et déjà penser que l’évolution des couts des matériaux a un impact estimé à plus de 10% sur le cout global « travaux » des opérations. Cet impact est porté à 15%, voire 20% selon les territoires et les typologies d’opérations.

Cet impact en région est estimé aujourd’hui autour de 368 M€ pour le mouvement Hlm.

Z.A.N et acquis-améliorés : L’étude engagée par l’URH, en partenariat avec le CEREMA et la DREAL, se poursuit, plusieurs objectifs : mesurer la dynamique de consommation foncière du secteur du logement social en région HDF ; lancer une démarche d’appropriation des acteurs territoriaux aux enjeux lié aux zéro artificialisation nette pour le logement social ; nourrir les réflexions nationales sur la mise en œuvre de la zéro artificialisation nette sur les territoires.

Sur le sujet très spécifique de l’acquis-amélioré, des propositions portées par le Mouvement Hlm régional, destinées à développer la part de la production de logements en Acquis-améliorés, ont été présentées :

– Passer d’opérations diffuses à des opérations programmées de requalification de l’habitat ancien en accompagnant les collectivités

– Encourager les collectivités à être plus agressives dans les opérations en quartiers anciens en mobilisant les opérateurs publics (SEM, EPL,…)

– Créer de nouveaux dispositifs juridiques et financiers : déconventionnement et reconventionnement des bâtis dégradés des bailleurs 

– Prioriser l’acquis-amélioré « changements d’usage » (« seconde vie » de bâtiment tertiaire notamment) au bénéfice d’un habitat groupé ou collectif

La rencontre régionale du réseau des acteurs de l’Habitat programmée le 15 novembre prochain, à laquelle il est proposé à l’Etat de s’associer, sera l’occasion de partager ces propositions et productions avec l’ensemble des acteurs régionaux.

PLAI adaptés et Pensions de familles : L’AMI régional Pensions de familles  (co-écriture en cours URH-DREETS) sera lancé très prochainement dans l’objectif de recueillir les intentions des bailleurs sociaux en septembre 2022. La priorité sera donnée à la mobilisation de bâtis existants rapidement « cessibles ».

Les difficultés sont donc nombreuses pour tenir l’objectif régional de production.

Contact URH – Emma DESETTE : e.desette@union-habitat.org