[Marges locales sur les loyers] Des recommandations régionales pour soutenir la production de logements abordables sur les territoires
Les marges locales appliquées sur les loyers règlementaires des programmes neufs de logements sociaux, qu’il revient, chaque année, aux collectivités délégataires et à l’État de définir, permettent aux bailleurs sociaux de financer des programmes de logements sociaux de qualité répondant aux nouvelles exigences de densité, de consommation énergétique, de mobilité, de centralité, de biodiversité, d’économie circulaire….
Les marges locales : un levier pour contribuer aux objectifs territoriaux de production de logement social
Ces majorations autorisées de loyer doivent s’inscrire dans deux orientations principales fixée par l’avis sur les loyers publié chaque année par l’Etat :
➤ contribuer à la transition énergétique et environnementale en permettant la maîtrise des dépenses des ménages
➤ améliorer la qualité de service en tenant compte de la localisation des logements
Dans le contexte actuel de financement du logement social, ces marges locales sont devenues des variables essentielles à l’équilibre des montages financiers des opérations, ceux-ci étant devenus de plus en plus complexes, dans un contexte budgétaire non favorable pour le logement social, et de très fortes tensions sur les fonds propres des organismes.
2022 doit être une année de transition pour la définition des nouveaux critères de majoration de loyer
Jusqu’à présent, les marges locales appliquées étaient, dans une grande proportion, générées et justifiées par la performance énergétique et environnementale des opérations mises en œuvre au-delà des objectifs règlementaires.
L’arrivée de la nouvelle Réglementation Environnementale (RE 2020), particulièrement ambitieuse, applicable aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, ne permet plus, selon les recommandations de l’avis loyers du 2 mars 2022, l’application d’une majoration de loyer.
Pourtant, la mise en œuvre de la RE 2020, encore expérimentale, parce qu’elle provoque un saut technique et de performance important, génèrera des coûts supplémentaires estimés entre 6 et 8% qui ne seront plus financés par les loyers car « tombés » dans le champs règlementaire.
L’année 2022 est donc une année de transition pendant laquelle subsisteront des permis de construire relevant des anciennes réglementations pouvant continuer à bénéficier de ces marges, et de nouveaux permis relevant de la nouvelle RE 2020 ne générant plus ces marges jusqu’alors possibles.
Cette contrainte financière supplémentaire imposée aux nouveaux projets de construction constitue un frein de plus au financement des opérations. Ce sont au final les fonds propres des bailleurs qui devront être mobilisés, alors qu’ils le sont déjà dans des proportions inédites, au détriment des autres investissements patrimoniaux (réhabilitation notamment).
Un cadre de recommandations régionales pour guider le dialogue territorial entre les bailleurs et les délégataires
Pour répondre à cette nouvelle contrainte, les bailleurs régionaux ont travaillé, sous l’égide de l’Union régionale pour l’Habitat, à l’élaboration d’un cadre partagé de recommandations régionales pour inviter les collectivités et représentants de l’État à substituer à ces anciens critères énergétiques de nouveaux critères de bonifications orientés sur la qualité du service rendu aux habitants (qualités d’ambiance, d’espace et d’usages).
Cette recommandation régionale constitue, pour 2022, une alternative pour garantir la soutenabilité financière des 1ères opérations conformes à la RE 2020 dont la production s’inscrit dans un contexte à forts aléas économiques et conjoncturels, et donc à coûts non maîtrisés.
Le mouvement Hlm Hauts-de-France propose donc que les concertations locales soient conduites dans le cadre des 5 orientations suivantes :
- Considérer l’année 2022 comme une année de transition permettant de capitaliser et d’analyser les impacts de la nouvelle réglementation 2020 en prévision de nouvelles concertations en 2023.
- Faciliter la mobilisation, par les opérateurs, des marges locales dans la limite des 15%, pour tenir compte des contraintes d’équilibre d’opérations
- Ne pas prioriser le nouveau dispositif de marges sur la surperformance de la RE 2020.
- Continuer à appliquer des marges sur la performance énergétique pour les projets relevant de la RT 2012 afin de minimiser les charges liées à l’énergie.
- Mieux valoriser au travers des marges locales la qualité du service rendu aux locataires.
Ce cadre de recommandations, détaillant une grille de critères opérationnels, sera adressé dans les tous prochains jours à l’ensemble des représentants de l’État et collectivités délégataires, afin d’accompagner les discussions locales sur le sujet.