[ETUDES] – Développement d’une méthode d’identification des copropriétés mixtes en Hauts-de-France
Le terme copropriété mixte désigne les copropriétés comprenant à la fois des copropriétaires privés et des copropriétaires bailleurs sociaux.
Malgré les enjeux sous-jacents à ces copropriétés, celles-ci n’étaient pas encore identifiables. Elles ne sont ni référencées dans le RPLS (Répertoire du Logement Locatif Social) ni dans la base RNC (Registre National des Copropriétés), laissant un champ aveugle.
Une méthodologie développée par l’URH – employant à la fois une base au bâtiment, la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments) et le RPLS Géolocalisé – permet de remédier à cette difficulté en croisant les deux bases par des traitements géospatiaux. Cette base nouvellement créée a permis de repérer les copropriétés mixtes.
La BDNB, qu’est-ce que c’est ?
La BDNB est une base nationale créée par le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) croisant toutes les sources de données en open data, à l’échelle du bâtiment. Le bâtiment constitue alors le socle commun de croisement de toutes les sources de données entre chaque base.
Clés de lectures sur le volume des copropriétés mixtes en Hauts-de-France
Au national, près de 581 134 logements sociaux se trouvent en copropriété, soit près de 26 997 copropriétés. Ce volume de logement représente près de 11,42% des logements sociaux au national et près de 14,7% des bâtiments collectifs.
En Hauts-de-France, ce sont 24 869 logements sociaux représentant 4,2% des logements sociaux en région qui seraient répartis dans 1 310 copropriétés.
En termes de bâtiments collectifs en Hauts-de-France, 5,9% d’entre eux seraient des copropriétés. Ces données sont des extrapolations, dans le sens où dans le Registre des Copropriétés à l’échelle du bâtiment de la BDNB, près de 30% des copropriétés ne sont pas géoréférencées. Ainsi, un redressement a été opéré à l’échelle de chaque région.
Une partie de l’explication concernant le volume faible de copropriétés en Hauts-de-France se trouve dans le fait que le parc régional est l’un des parcs comportant le plus de logements individuels (38% contre 15% au national). Cela explique par ailleurs pourquoi la région a le plus de copropriétés horizontales qui sont des copropriétés composées de logements individuels, représentant 18% des copropriétés en Hauts-de-France et qui sont bien au-dessus de la moyenne nationale qui s’élève elle à 8%.
Qui sont les gestionnaires de copropriété en Hauts-de-France ? Eléments de réponses.
Les Hauts-de-France sont encore une fois un cas bien particulier. Ainsi, ce ne sont pas moins de 30,4% des logements sociaux en copropriété où le syndic est un bailleur social. Pour comparaison, la moyenne est de 11% au national.
En région, ce ne sont pas moins de 12 bailleurs qui gèrent des logements sociaux.
Le reste des copropriétés est alors géré en grande partie par un syndic non connu (représentant près de 45,5% des logements sociaux) et 24,1% sont gérés par 6 syndics : Citya, Foncia, Immo de France, Vacherand Immobilier, Nexity et SERGIC.
Quels enjeux pour les copropriétés mixtes ?
La gestion d’un logement en copropriété est bien différente de celle d’un logement géré en propre, en ce qui concerne la gestion courante, l’entretien ou encore la rénovation. C’est pourquoi il apparait nécessaire de réfléchir en lien avec les obligations de la loi Climat et Résilience aux enjeux de rénovation liés à ces copropriétés.
En effet, l’acte de rénovation dans le cadre d’une copropriété peut s’avérer fort complexe. D’une part, pour engager les rénovations sur ces bâtiments, il est nécessaire d’avoir l’approbation de l’assemblée générale. Et d’autre part, même si approbation il y a, le défi revêt alors une dimension financière. Il arrive que les copropriétaires privés n’aient pas les fonds nécessaires et que les aides actuellement disponibles soient insuffisantes. De plus, ces aides et financements pour la rénovation de ces copropriétés sont souvent inaccessibles aux bailleurs sociaux.
Ces rénovations s’avèrent pourtant essentielles, notamment pour sortir les locataires Hlm en copropriété de la précarité énergétique. Des solutions doivent impérativement donc être trouvées quant à la question de la rénovation dans ces copropriétés.
Contact : Alexandre BOURBOTTE (a.bourbotte@union-habitat.org), chargé de missions